Yüksek değerli bir gayrimenkul işleminde alıcının üstlendiği riskin büyük bölümü, tapu devri gerçekleşmeden önce tespit edilebilir durumdadır. Sorun, bu tespitin çoğu zaman yapılmamasıdır. Due diligence, işlem öncesinde mülkün hukuki ve fiili durumunu sistematik biçimde inceleyerek bu boşluğu kapatır.
İnceleme neyi kapsar?
Due diligence tek bir belgenin kontrolü değildir. Kapsamlı bir incelemede aşağıdaki başlıklar birlikte değerlendirilir:
- Tapu kaydı incelemesi. Malikin kim olduğu, mülkiyetin nasıl kazanıldığı ve tapu kütüğündeki tüm kayıtların geçmişi.
- İpotek, şerh ve haciz kontrolü. Mülk üzerinde üçüncü kişiler lehine kurulmuş sınırlı ayni haklar, beyanlar ve takyidatlar.
- İmar durumu doğrulaması. Taşınmazın imar planındaki konumu, yapılaşma koşulları ve mevcut kullanımın plana uygunluğu.
- Proje ruhsat ve iskân kontrolü. Yapı ruhsatı, yapı kullanma izni ve projeye uygunluk.
- Geçmiş dava ve risk analizi. Taşınmaza veya malike ilişkin derdest ya da sonuçlanmış uyuşmazlıklar.
Bu başlıkların her biri tek başına işlemi durdurabilecek bir bulgu üretebilir. Birlikte değerlendirildiklerinde ise yatırımcıya, fiyat müzakeresini ve işlem kurgusunu yeniden şekillendirebilecek bir tablo sunarlar.
İnceleme ne zaman yapılmalıdır?
Due diligence, bağlayıcı bir taahhüt altına girilmeden önce tamamlanmalıdır. Uygulamada sık karşılaşılan hata, kapora veya ön ödeme yapıldıktan sonra incelemeye başlanmasıdır. Bu durumda yatırımcı, olumsuz bir bulgu ortaya çıktığında sözleşmeden dönmenin maliyetiyle riski üstlenmek arasında sıkışır.
Doğru sıralama, incelemenin tamamlanması ve bulguların sözleşmeye yansıtılmasıdır. Tespit edilen riskler; fiyat düzeltmesi, satıcı taahhüdü, ödeme takvimi veya işlemden vazgeçme yoluyla yönetilebilir.
İnceleme ile ödeme arasındaki bağ
Due diligence tek başına yeterli değildir. İncelemenin sonucu, ödeme akışına bağlanmadığı sürece koruma sağlamaz. Güvenli bir işlem kurgusunda ödeme, tapu devri ile eş zamanlı olacak şekilde yapılandırılır; ara adımlarda yapılan ödemeler hukuki denetim altında tutulur.
Bu nedenle inceleme, ödeme koordinasyonu ve tapu işlemleri ayrı hizmetler olarak değil, tek bir işlem disiplininin parçaları olarak ele alınmalıdır.
Kurumsal işlemlerde durum
Alıcının bir şirket, fon veya finans kuruluşu olduğu işlemlerde inceleme kapsamı genişler. Mülke ilişkin başlıkların yanında karşı tarafın kurumsal yapısı, temsil yetkisi ve uyum profili de değerlendirilir. AML ve KYC süreçleri bu aşamada devreye girer ve çoğu zaman işlemin kendisi kadar belirleyici olur.
Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Somut bir işleme ilişkin değerlendirme için uzman görüşü alınmalıdır.